Ve dvorech některých činžovních domů se stále nacházejí stodoly a hospodářské budovy využívané obyvateli. Stav takových objektů zároveň není vždy určen: často na nich nejsou žádné dokumenty. Zjistěte, zda si vlastníci prostor v bytovém domě mohou zaregistrovat osobní právo k kůlnám v místní části, které jsou již řadu let využívány, a proč je pro správcovskou společnost důležité najít jejich vlastníky.
Kůlna ve vnitrobloku bytového domu splňuje znaky nepovolené stavby a nepatří tomu, kdo ji užívá
Majitel bytu v jednom z činžovních domů v Tatarstánu se obrátil k soudu. Bydlení na něj přešlo od rodičů, kteří v domě bydleli od roku 1952. Od té doby rodina využívala stodolu, která byla na pozemku postavena. Všichni sousedé o tom věděli. Žalobce žádal, aby soud uložil obci povinnost uznat jeho vlastnictví ke stodole.
Soud prvního stupně uvedl, že v souladu s ust. 222 občanského zákoníku Ruské federace je sporná stodola neoprávněnou stavbou: byla postavena na pozemku, který nebyl žalobci poskytnut k užívání předepsaným způsobem. Ten, kdo postaví stavbu bez povolení, k ní nenabývá vlastnická práva.
Podle Jednotného státního registru nemovitostí nebyl rodině žalobce přidělen pozemek pro stavbu stodoly a vlastnictví této budovy nebylo nikým registrováno. Stodola skutečně nese znaky nepovolené stavby, která neoprávněně zabírá obecní pozemek.
Majitel uvedl, že stodola byla převedena do vlastnictví jeho rodičů spolu s bytem v bytovém domě s více byty. S tím ale soud nesouhlasil, protože nikde nebyly žádné dokumenty, které by to potvrzovaly. Soud prvního stupně žalobu zamítl.
Pokud je stodola užívána více vlastníky, pak splňuje kritéria společného vlastnictví
Majitel bytu podal odvolání: rodina využívá stodolu více než 60 let. Všechny pomocné budovy bytového komplexu zůstaly v užívání vlastníků bytů. Podle závěru stavebně-technického zkoumání, které žalobce soudu poskytl, je stodola vhodná k dalšímu užívání.
Odvolací soud se ale ztotožnil s argumentací prvního stupně: stodola splňuje znaky nepovolené stavby. Soudce přitom dodatečně uvedl, že sporná stavba není trvalou stavbou. Zápis vlastnictví k němu zákonem stanoveným způsobem je proto nemožný.
Jak podotkl soudce, stodola se nachází v místní části, splňuje kritéria společného vlastnictví, a patří tedy všem vlastníkům prostor bytového domu na právo společného spoluvlastnictví. Stodolu nelze převést do osobního vlastnictví žalobce. Nikdo z obyvatel bytového domu přitom nezpochybňuje jeho právo stodolu dále užívat.
Obyvatel domu podal kasační stížnost, ale ani zde soud nesouhlasil s jeho vlastnickým právem ke stodole.
Stodolu lze převést do vlastnictví jedné osoby na základě nabyvatelského předpisu
- Podle části 1 Čl. 234 Občanského zákoníku Ruské federace nabývá vlastnické právo k tomuto majetku osoba, která není vlastníkem nemovitosti, ale která ji v dobré víře, otevřeně a nepřetržitě vlastní po dobu patnácti let. Toto je akviziční předpis. Toto právo vzniká okamžikem státní registrace nemovitosti.
- Vlastnické právo k neoprávněné stavbě může soud přiznat osobě, jejíž trvalé nebo trvalé užívání je pozemek, na kterém stavba vznikla. K tomu dojde, pokud jsou splněny všechny následující podmínky:
- ten, kdo postavil sporný předmět, má k pozemku práva, která umožňují stavbu;
- v den předložení soudu stavba odpovídá stanoveným požadavkům;
- zachováním stavby nedochází k porušení práv a právem chráněných zájmů jiných osob a nedochází k ohrožení života a zdraví občanů.
Nejvyšší soud Ruské federace uvedl, že současná občanská legislativa stanoví různá pravidla, která umožňují uznat vlastnické právo ke konkrétní nemovitosti buď jako neoprávněnou stavbu, nebo na základě nabytí právní moci. V tomto případě musely soudy určit, zda je předmětná stodola nemovitým majetkem.
Odvolací soud neměl právo odmítnout žalobce z důvodu, že stodola nesplňuje znaky investiční výstavby, neboť tento pojem je zvláštním pojmem právní úpravy územního plánování. Nemůže nahradit kategorii „objekt nemovitosti“.
Soudy přitom nevzaly v úvahu závěr stavebně technického znalce, který sklepní stodolu zkoumal. Žalobce takový doklad poskytl, výsledky zkoumání však při projednávání sporu nezískaly právní posouzení.
Nejvyšší soud RF také uvedl, že pro zařazení stodoly do společného vlastnictví bytového domu musely soudy zkoumat otázku, zda stavba splňuje kritérium funkčního účelu nemovitosti pro obsluhu více než jednoho obytného prostoru. (článek 36 kodexu bydlení RF). Stodolu přitom nelze uznat jako nepovolenou stavbu a zároveň součást společného jmění: tyto závěry se vzájemně vylučují.
Nejvyšší soud Ruska poslal případ k novému projednání odvolacímu soudu. Jeho průběh můžete sledovat na stránkách Nejvyššího soudu Tatarstánu.
Poznámka
- Pokud jsou součástí společného majetku, musí být toto zaregistrováno na OSS a musí být provedeny změny v údajích Jednotného státního rejstříku. Do výše úhrady za bytové prostory je nutné započítat i poplatky za údržbu takových objektů.
- Pokud budovy nejsou nijak evidovány a stojí na obecních pozemcích, pak mohou obyvatelé, kteří je užívají, podat žalobu k soudu. Takové předměty mohou být zapsány jako majetek z několika důvodů: legalizace neoprávněné stavby nebo nabytí práva k ní promlčením.
HO se při správě domu s takovými předměty na dvoře musí ujistit, že je někdo používá. Stává se, že osoby, na které byla stodola převedena, již v domě dlouhodobě nebydlí a objekt je opuštěný. V případě požáru nebo jeho zřícení pak může soud rozhodnout, že stodola splňuje znaky společného majetku a správcovská organizace ji nesprávně udržovala nebo se o ni vůbec nestarala.
