V různých fázích domácí připravenosti má koupě bytu své výhody i nevýhody. Kdy byste si měli koupit dům?
Doba čtení: 9 minut
Byty v novostavbách se prodávají v jakékoli fázi výstavby. Čím dříve bude kupující přemýšlet o koupi domu, tím levnější ho to bude stát, ale tím vyšší bude jeho riziko, že se nikdy nenastěhuje do nového bytu. Jak je budova ve výstavbě připravena, roste důvěra, že bude uvedena do provozu. Rostou ale i ceny za 1 mXNUMX plochy. Co preferujete: nízké náklady na bydlení nebo důvěra, že se nezařadíte do řad podvedených vlastníků akcií?
Zvažme výhody a rizika koupě bytu v různých fázích výstavby domu.
Stručně o fázích výstavby zařízení
Výstavba bytového domu trvá v průměru 3 až 5 let a skládá se z několika etap. Za prvé, developer získá pozemek: buď jako nemovitost, nebo jako pronájem v městské aukci. Pro stavbu bytového domu na pozemku je nutné odsouhlasit developerský projekt a připravit balík dokumentace pro získání stavebního povolení.
V závislosti na tom, zda je pozemek zakoupen od vlastníka nebo v aukci Fondu majetku, se mění počet souhlasů, které developer potřebuje k získání. Pozemky vykoupené od města již mají balíček souhlasů a technických podmínek pro napojení budoucího objektu na inženýrské sítě. Při koupi pozemku od vlastníka si developer musí dokumentaci vyzvednout sám. Po obdržení balíčku souhlasů se provádějí průzkumy na území budoucí výstavby a rozvojový projekt je schválen příslušnými komisemi a regulačními orgány. Seznam oddělení, která musí dát souhlas, závisí na složitosti projektu.
Po odsouhlasení projektu v městských komisích jej developer zašle k posouzení. Do 40 dnů musí útvary projekt schválit nebo poslat k přepracování (podle statistik pouze 70 % projektů obdrží kladný odborný posudek). Až po schválení projektu odborníky se developer obrací na Státní službu stavebního dozoru o povolení ke stavbě bytového domu. Gosstroynadzor přezkoumá balík dokumentů do 10 kalendářních dnů, poté oddělení buď vydá povolení, nebo jej z nějakého důvodu zamítne (neúplný seznam dokumentů, nesprávné provedení atd.).
Dokud nedostane povolení, developer nemá právo zahájit stavbu. Pravda, v praxi vše dopadá jinak: podle statistik je až čtvrtina novostaveb v Petrohradu postavena bez povolení.
Po dokončení všech potřebných dokumentů začíná nultá etapa výstavby budovy, tzv. „jámová etapa“, ve které se připravuje základ. Další etapou jsou stavební a montážní práce včetně výstavby stěn, stropů, montáže oken atd. Když je krabice hotová, dům je napojen na inženýrské sítě a je dokončena vnitřní a vnější úprava objektu. Po dokončení stavby zbývá pouze provést terénní úpravy území. Realizace projektu může být považována za dokončenou poté, co developer obdrží povolení k uvedení budovy do provozu a formalizuje vlastnictví – nejprve pro sebe a poté pro akcionáře.
Výhody a rizika koupě bydlení v různých fázích výstavby
Podle ustanovení spolkového zákona č. 214 má developer právo prodat byty v rozestavěném domě ihned po získání stavebního povolení. Některé stavební společnosti však zahajují prodej bydlení mnohem dříve, například po koupi pozemku, a zaručují kupujícím slevu na byt od 5 do 15%. S kupujícími je podepsána smlouva o rezervaci bydlení nebo předběžná kupní a prodejní smlouva. Pro akcionáře je to nejlevnější, ale také nejrizikovější způsob koupě bytu. Je třeba vzít v úvahu, že takové dohody nepodléhají povinné státní registraci u Rosreestr, což znamená, že bezohledný vývojář může uzavřít tolik takových dohod, kolik chce. To znamená, že kupující má vysokou šanci stát se obětí dvojitého a trojitého prodeje domů.
O něco méně riskantní je koupit si byt v „pit stage“, po oficiálním zahájení prodeje. Kupující má možnost zaplatit za budoucí byt cenu, která bude po uvedení domu do provozu o 30-40% nižší, než jakou stanovil prodávající. Nespornou výhodou „pit stage“ je také velký výběr bytů jakékoli velikosti a dispozice, na jakémkoli podlaží.
Nevýhody uzavření obchodu v počáteční fázi výstavby jsou zřejmé:
- kupující bude muset čekat na svůj byt ještě několik let:
- je velká šance, že se výstavba zařízení může protáhnout donekonečna.
Po krizi v roce 2009, kdy se při nákupu bydlení v nultém cyklu výstavby spálilo obrovské množství akcionářů, znatelně klesla poptávka po bytech, které ještě v přírodě neexistovaly.
Ještě méně riskantní je pořízení bytu ve fázi, kdy je dům připraven na 70-80 %. Cena bytů se však v tuto chvíli zvyšuje asi o 30 % a šance kupujícího vstoupit do řad podvedených vlastníků akcií jsou zanedbatelné. Proces uvádění zařízení do provozu se však může protáhnout i na několik měsíců. V téměř dokončeném domě jsou zpravidla všechny byty již vyprodané a bydlení lze pořídit pouze na základě smlouvy o postoupení. Čím blíže je projekt uveden do provozu, tím více návrhů se objevuje od soukromých spoluinvestorů, kteří riskovali investici do bydlení v době, kdy projekt procházel „fází pit“.
Nejbezpečnější je koupit byt v již pronajatém domě. To je ale nejdražší varianta. I ve srovnání se sousedními domy obývanými před několika lety budou náklady na byt v novostavbě připravené k pronájmu přibližně o 10 % vyšší.
V jaké fázi je lepší koupit byt?
Odborníci doporučují při výběru fáze stavby domu a pořízení bydlení v něm dodržovat pravidlo zlaté střední cesty. Nemá smysl spěchat s nákupem bytu, když je dům ještě ve stavu projektu. Není ale také nutné čekat, až bude zařízení uvedeno do provozu a ceny bydlení tam stoupnou o 30–40 %.
O uzavření smlouvy o majetkové účasti můžete uvažovat, když je připravenost zařízení přibližně 40–50 %. V této fázi je již možné posoudit dynamiku výstavby a perspektivu dokončení. V domě, který je dokončen pouze z poloviny, je stále velké množství neprodaných bytů, ze kterých si můžete vybrat ten, který vyhovuje rozlohou a dispozicí. Ceny bydlení navíc v tuto chvíli zůstávají na přijatelné úrovni.
Pokud jde o nákup bytu ve fázi základové jámy, odborníci doporučují dodržovat určitá pravidla, která pomohou minimalizovat rizika. Kontaktovat byste měli pouze prověřené stavební firmy se zaslouženou pověstí. Pokud má developer veškerou počáteční povolovací dokumentaci a prodej bytů se provádí v souladu s federálním zákonem č. 214, můžete zvážit možnost nákupu bydlení (přesněji právo nárokovat) v raných fázích výstavby .
Co si myslí kupující?
Údaje z průzkumu provedeného na analytickém portálu „Indikátory trhu s nemovitostmi“ ukázaly následující výsledky: obecně platí, že kupující domů nejsou připraveni investovat své peníze do nemovitostí, které existují pouze v projektu. Asi 55 % respondentů bylo pro pořízení bydlení v již postaveném domě. Dalších 10 % by souhlasilo s investováním peněz do nemovitosti, která je v současné době ve výstavbě. Někteří z respondentů jsou navíc připraveni riskovat a ušetřit nákupem bydlení v nulovém cyklu. Pouze 4 % respondentů byla kategoricky proti nákupu bydlení v novostavbách.
Nákup bydlení na primárním trhu v Rusku je tedy vždy loterie. Větší či menší rizika jsou přítomna v jakékoli fázi bytové výstavby. Kupující bytu v rozestavěném domě se může spolehnout pouze na dobrou víru developera a na to, že objekt bude uveden do provozu, byť s mírným zpožděním. Osoba, která se rozhodne stát se soukromým spoluinvestorem projektu ve výstavbě, by měla pečlivě analyzovat pověst vývojáře, věnovat pozornost dostupnosti úplného balíčku dokumentace a pracovních podmínek, které splňují ustanovení federálního zákona-214.
Řekněte svým přátelům o komplexním Share Share
Populární novinky v oblasti nemovitostí
